Die Zinsen sind gerade gestiegen, der Bedarf an preisgünstigen Mietwohnungen hoch. Eine Wohnung oder ein Mikroapartment können immer eine attraktive Kapitalanlage sein. Die Frage ist, ob die Kaufpreise und gestiegenen Zinsen noch eine angemessene Rendite zulassen. Im Vergleich zu anderen Anlagemöglichkeiten sind Immobilien jedenfalls vom Konzept her vergleichsweise einfach zu verstehen und relativ wertstabil. Sie eignen sich aber nur als langfristige Kapitalanlage – und ganz ohne Risiko ist auch diese Anlage nicht. Lohnt es sich trotz hoher Zinsen noch, eine Immobilie zu kaufen?
Mieten oder kaufen: Was ist schlauer?
Um die Risiken der Kapitalanlage gering zu halten, solltest du darauf achten, eine Wohnung in einer Metropolregion oder einem Ballungsgebiet mit guter Infrastruktur zu kaufen, jedenfalls an Standorten mit positiver Wanderungsbilanz oder wenigstens einer stabilen Einwohnerentwicklung. So musst du nicht fürchten, dass an deinem Investitionsort die Nachfrage nach Wohnraum und damit die Preise sinken.
Um beurteilen zu können, ob dein gewählter Standort langfristige Perspektiven für eine positive Wertentwicklung bietet und über ein ausreichendes Mieterpotential verfügt, schaue dir die Entwicklung des Preisspiegels an. Mache nicht den Fehler, verschiedene Wohnorte in Deutschland zu vergleichen. Die Immobilienmärkte sind inzwischen sehr effizient, sie preisen die lokale Kaufkraft, Ungleichgewichte bei Angebot und Nachfrage und die lokale Wirtschaftskraft ein. Das heißt: Du bekommst zu einem niedrigeren Preis in der Regel auch nur den entsprechenden Gegenwert.
Für die nachhaltige Vermietung einer Wohnung ist ein guter Standort wichtig. Du erkennst ihn daran, dass die Menschen dort gern leben. Achte jedoch darauf, dass die Einwohnerzahl nicht zu gering ist. Denn in größeren Städten ist die Chance, bei einem Mieterwechsel rasch einen Anschlussmieter zu finden, einfach höher.
Ein ganz wesentlicher Punkt ist auch das Gefühl der Sicherheit, wenn man sich zum Kauf einer Immobilie entscheidet. Dieses ist von unschätzbarem Wert. Bei der Wahl der Immobilie sollte man sich jedoch einige wichtige Fragen stellen und auf entscheidende Dinge achten:
- Will ich in einen Neubau oder in ein schon bestehendes Objekt investieren?
- Will ich in eine Wohnung oder in ein Mehrfamilienhaus investieren?
- Wie sieht es mit der Bausubstanz aus?
- Entspricht der Grundriss dem zeitgemäßen Geschmack?
- Wie sieht es mit der Verkehrsanbindung aus?
- Wie will ich die Immobilie finanzieren?
- Wie hoch sind meine Eigenmittel für die Finanzierung?
- Um welchen Preis wurden ähnliche Objekte in derselben Gegend verkauft?
- Will ich in dieser Immobilie wohnen oder will ich sie vermieten?
- Wenn ich sie vermieten will, an wen will ich sie vermieten?
Vermietete Wohnungen eignen sich besonders gut für den Vermögensaufbau. Denn sie sind gut finanzierbar und im aktuellen Marktumfeld erhältst du günstige Konditionen bei der Kreditvergabe. Die immer noch niedrigen Darlehenszinsen ermöglichen dir zudem eine höhere Tilgung des Darlehens, so dass du dich rascher entschulden kannst.
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Denk beim Immobilienkuf an Nebenkosten und Co.
Wenn du eine Immobilie kaufst, zahlst du nicht nur den reinen Immobilienpreis. Du musst noch einiges an Zusatzausgaben kalkulieren – und eventuell finanzieren. In Summe liegen die Nebenkosten bei etwa 14 Prozent des Kaufpreises. Dazu gehören: Maklergebühr, Vertragserrichtungsgebühr, Grunderwerbsteuer, die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch. Je nachdem kommen auch die Kosten für Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt hinzu, gegebenenfalls auch für die Erstellung von Mietverträgen. Mit der Immobilie können zudem laufende Kosten wie etwa für die Hausverwaltung auf dich zukommen.
In der aktuellen Situation, in der die Nachfrage nach Wohnraum in attraktiven Städten hoch ist, kann der Wohnungskauf immer noch eine gute Geldanlage sein – wenn du die wichtigsten Regeln beachtest.