finanzielle: Doro, du hast mit "Unlock it!" einen Spiegel-Bestseller zum Thema „Wie investiere ich in Immobilien“ geschrieben – was ist dein Ziel mit dem Ratgeber?
Dorothea Metasch: Mit meinem Buch „Unlock it!“ möchte ich Menschen ermutigen, sich mit dem Thema Immobilieninvestition auseinanderzusetzen und bereits in jungen Jahren über den Erwerb einer oder mehrerer Wohnungen nachzudenken. Das ist nämlich gar nicht so unmöglich, wie viele immer denken. Ich zeige in meinem Buch auf, dass es auch mit einem kleinen Einkommen möglich ist, Immobilieneigentümer:in zu werden, wenn man frühzeitig Eigenkapital aufbaut und sich mit dem Thema befasst. „Unlock it!“ vermittelt das notwendige Fachwissen zur Suche, Finanzierung und zum Kauf einer eigenen Wohnung. Dabei ist es mir wichtig, den Leser:innen auf Augenhöhe zu begegnen. Ich teile zahlreiche Tipps, Tricks, meine persönlichen Erfahrungen und die eine oder andere Anekdote.
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Du hast gerade deine vierte Wohnung erworben. Hattest du nie Bedenken hinsichtlich einer solch großen Investition?
Doch, und wie! Zu Beginn war ich durchaus skeptisch. Die Beträge, die in eine Immobilie investiert werden müssen, sind tatsächlich beachtlich. Doch ich habe mich gründlich informiert, viele Besichtigungen durchgeführt und schließlich meine erste eigene Wohnung erworben, in der ich noch immer lebe. Dabei habe ich schnell gemerkt, dass das Investieren in Immobilien gar nicht so schwierig ist, wie es zunächst erscheint. Im Laufe der Zeit habe ich weitere kleinere Immobilien erworben, die ich vermiete.
Welche Vorteile siehst du darin, in einer eigenen Immobilie zu leben?
Das Leben in einer eigenen Wohnung bietet eine größere emotionale Bindung und ein Gefühl von Sicherheit. Man kann nicht einfach aufgrund von Eigenbedarf gekündigt werden, und es gibt keine:n Vermieter:in, der oder die plötzlich die Miete erhöht. In der Regel wird eine selbstgenutzte Wohnung auch besser gepflegt als eine Mietwohnung, da man weiß, dass sie einem selbst gehört. Dadurch wird der Wert langfristig besser erhalten.
Du vermietest auch drei deiner Wohnungen. Wie siehst du deine Rolle als Vermieterin und wie viel Zeit investierst du in diese Tätigkeit?
Als Vermieterin betrachte ich die Beziehung vor allem geschäftlich und beschränke mich auf das Wesentliche. Ich überprüfe lediglich zu Beginn des Monats, ob die Mieten eingegangen sind, und erstelle einmal im Jahr die Nebenkostenabrechnungen. Natürlich fallen bei der Neuvermietung zusätzliche Arbeiten an, aber insgesamt ist der Aufwand überschaubar.
Gab es negative Erfahrungen, wie beispielsweise Mietnomad:innen oder Schäden an den Immobilien?
Bisher hatte ich Glück und musste keine wirklich schwerwiegenden Erfahrungen machen. Natürlich gab es gelegentlich kleinere Probleme, auf die ich als Vermieterin reagieren und Reparaturen oder Renovierungen durchführen musste. Die Angst vor Mietnomad:innen halte ich jedoch für unbegründet, da solche Fälle sehr selten auftreten, wenn man sich absichert und die Unterlagen neuer Mieter:innen sorgfältig prüft.
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Wie gehst du mit Sanierungs- und Renovierungsarbeiten um?
Ich habe bereits zwei Immobilien selbst renoviert und saniert und weiß daher, dass solche Arbeiten oft länger dauern als geplant. Daher ist es wichtig, sich gründlich vorzubereiten und auch finanziell auf mögliche Mietausfälle vorbereitet zu sein. In meinem Buch „Unlock it!“ gebe ich auch viele praktische Tipps zu diesem Thema.
Der Immobilienmarkt ist durch die gestiegenen Zinsen turbulenter geworden. Wie nimmst du die aktuelle Situation wahr?
Die Zinsen sind gestiegen und dies hatte tatsächlich den größten Einfluss auf den Immobilienmarkt. Die höheren Zinsen führen dazu, dass viele potenzielle Käufer:innen sich keinen Kredit mehr leisten können. Zudem sind die Baukosten gestiegen, da es an Baumaterial und Energie mangelt und es zu wenige Fachkräfte gibt. Dadurch sind Bauvorhaben und insbesondere Neubauten kostenintensiver geworden.
Lohnt es sich denn überhaupt noch, in Immobilien zu investieren?
Ja, es lohnt sich, aber man muss genau kalkulieren. Derzeit besteht der Vorteil darin, dass bei vielen Immobilien der Kaufpreis gut verhandelbar ist. Insbesondere im Bestand und bei Immobilien, die schnell verkauft werden sollen, können gute Preise erzielt werden. Immobilien sind Sachwerte und gerade in Krisenzeiten hat man einen Besitz, auf den man sich verlassen kann. Menschen müssen immer irgendwo wohnen, egal ob als Mieter:innen oder Eigentümer:innen, und daran wird sich auch in Zukunft nichts ändern. Daher sind Immobilien ein solider Baustein für die Altersvorsorge.
Wie hoch sollte das Startkapital sein, um in Immobilien zu investieren?
Ich empfehle, mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mitzubringen und zusätzlich die Kaufnebenkosten bar bezahlen zu können. Diese Kosten belaufen sich auf etwa 10 bis 15 Prozent des Gesamtpreises. Ein höherer Eigenkapitalanteil bietet mehr Sicherheit, aber letztendlich hängt die Entscheidung vom individuellen Fall ab.
Welche drei wichtigsten Tipps hast du für Erstkäufer:innen?
Mein erster Tipp wäre, sich Zeit zu nehmen, um viele Besichtigungen durchzuführen und auch Wohnungen in Betracht zu ziehen, die möglicherweise nur drei der persönlichen Must-have-Kriterien erfüllen. Dadurch kann man ein besseres Gefühl für den Wohnungsmarkt und die Quadratmeterpreise entwickeln. Mein zweiter Tipp ist, die Protokolle der Wohneigentümerversammlungen sehr gründlich zu lesen, um herauszufinden, wie hoch die Instandhaltungsrücklage ist. Mein dritter Tipp wäre, nicht nur auf große und beliebte Städte wie Berlin zu fokussieren, sondern auch Immobilien in kleineren Städten oder sogar in ländlichen Gegenden in Betracht zu ziehen. Oftmals sind die Renditen in solchen Regionen höher als in teuren Städten. Es ist jedoch wichtig sicherzustellen, dass die Infrastruktur gut ist und eine wachsende Nachfrage nach Immobilien besteht.
Mehr über Doro Metasch
26 Homes-Gründerin Dorothea Metasch hat es geschafft, sich in der männerdominierten Immobilienbranche als Frau durchzusetzen. Ihre Devise: Pläne sind gut, doch Platz für ein wenig Magie muss sein!
26 Homes - die Idee von Gründerin Doro Metasch
Getreu ihrem Motto „Overplanning kills the magic“, hat sich auch Doros Idee zu 26 Homes einfach ergeben. Die Corona-Pandemie trug dazu bei, dass die Zeit für eine Veränderung gekommen war. Sie kündigte ihren Job bei Ziegert, um eine inspirative Auszeit einzulegen. Doch schnell stellte sie sich die Frage: Was mache ich mit meinen vielen hart erarbeiteten Immobilienkontakten? Ein schönes Zuhause wurde durch Corona relevanter denn je. Doro konzipierte einen kleinen Pilot-Immobilien-Newsletter, den sie als kuratierte Mediaplattform für Wohneigentum an Bekannte und Freund:innen schickte. Mit Riesenerfolg! Kurz darauf flatterte die erste Vertriebsanfrage eines großen Unternehmens herein. „Ich reichte einfach mal meinen Pitch ein und gewann gegen etablierte Player aus dem Markt“, freut sie sich. Daraufhin gründete sie ihr Start-up.
Trotz angesetzter 18 Monate schaffte sie es, die 25 Eigentumswohnungen in lediglich drei Monaten in einer Globaltransaktion zu verkaufen. Durch ihren Instagram-Auftritt ist sie zusätzlich vernetzt, digitaler und Social-Media-lastiger als die großen Konkurrenten, wodurch sie Provisionen und ihre Gesamtkosten senken kann. „Das lieben die Kunden und Bauträger natürlich“, sagt sie und schenkt uns ihr gewinnendes Lachen.
Deine Kapitalanlage: Das Doro-Metasch-ABC
Die eigene Immobilie – das mag für viele unvorstellbar oder gar beängstigend klingen. Doch mit der richtigen Beraterin an der Hand kann der Traum vom Eigenheim näher rücken als gedacht. Diese Tipps hat Doro für dich:
1. Wenn es kein Neubau sein soll, tendiere ich zu nicht sanierten Wohnungen. Eine Wohnung selbst sanieren zu lassen, ist günstiger, als eine sanierte Wohnung zu kaufen. Die Sanierungskosten kannst du zudem im Gegensatz zum Kaufpreis steuerlich absetzen (und oft auch finanzieren). Nach der Sanierung ist eine direkte Wertsteigerung meistens garantiert.
2. Lass vom Kauf einer vermieteten Wohnung lieber die Finger. Denn bei einer vermieteten Wohnung kann oft der Mietvertrag nicht angepasst und im Zweifel sogar die Wohnung vorher nicht besichtigt werden.
3. Das A und O einer gelungenen Kapitalanlage ist natürlich eine gute, realistisch kalkulierte Finanzierung. Sie ist im Grunde genauso wichtig wie die Lage oder die Bausubstanz deiner Immobilie.
Weitere Immobilientipps von Doro bekommst du auf ihrem Instagram-Account @26homes