In den eigenen vier Wänden wohnen – wer will das nicht? Doch erst sind die Wohnungspreise gestiegen, jetzt tun das die Zinsen. Zwei Expertinnen erklären, warum sich der Kauf einer Immobilie trotz hoher Zinsen immer noch lohnt. Plus: Welche Wohnung die richtige ist, was sie kosten darf und wie du davon maximal profitierst!
Warum sind Immobilien eine so gute Anlage?
Dorothea Metasch: „Immobilien sind Sachwerte und deshalb gerade in unsicheren Zeiten, wie wir sie aktuell haben, attraktiv – ähnlich wie Gold. Nicht ohne Grund nennt man Immobilien ja auch „Betongold“. Ich mag Immobilien darum als Anlageklasse – sowohl als Selbstnutzerin als auch als Investorin. Beides hat seine Reize.“
Indra Schormann: „Ich persönlich schätze die Langfristigkeit. Immobilien zwingen mich dazu, mit einem langen Zeithorizont zu investieren. Auch wenn ich aus meinem Portfolio durchaus mal eine Wohnung verkaufe, um zum Beispiel Eigenkapital zu generieren – eigentlich kaufe ich, um zu halten. Hinzu kommt, dass ich nicht einfach einen Knopf drücken kann, um zu verkaufen. Der Verkauf einer Immobilie braucht immer etwas länger.“
Wie baue ich so Vermögen auf?
Indra: „Ich hatte vor acht Jahren kein Eigenkapital. Daher brauchte ich eine Anlageklasse, bei der ich mit einem großen Fremdkapitalhebel arbeiten konnte. Ich habe damals meinen Bruder mit ins Boot geholt, der etwas Eigenkapital angespart hatte, das wir für die Nebenkosten (unter anderem Grunderwerbssteuer, Notar:in, Eintrag ins Grundbuch) einsetzen konnten. Bei Immobilien hat man durch den realen Gegenwert des Gebäudes das Glück, dass Banken es als Sicherheit akzeptieren und daher einen großen Teil des Kaufpreises mit einem Darlehen finanzieren, welches man über die Zeit abzahlt – im Idealfall komplett von den Mieteinnahmen.“
Unsere Immobilienexpertinnen im Interview
Dorothea Metasch
sagt heute über ihre Entscheidung, den Marketingjob bei Coca-Cola für die Immobilienbranche an den Nagel zu hängen: beste Idee ever. Auf ihrer Immobilienplattform 26 Homes bringt sie Wohnungskäufer:innen und -verkäufer:innen zusammen und hat über ihr Lieblingsthema auch ein Buch geschrieben: „Unlock it! Dein Schlüssel zur ersten Immobilie“. 26homes.com
Indra Schormann
hat sich schon mit Ende 20 Gedanken über ihre Rente gemacht – und zur Vorsorge prompt ein Apartment gekauft. Heute besitzt die Juristin ein Immobilienportfolio aus über 75 Wohnungen und bietet ihre Expertise in Workshops, Mentorships und einer Community über ihr Project Treehouse an. project-treehouse.de
Brauche ich eine konkrete Immobilienstrategie?
Dorothea: „Nur, wenn ich eine Strategie habe und mein Finanzierungsrahmen steht, sollte ich mich auf die Suche machen. Neben Fragen wie „Selbst nutzen oder Kapitalanlage?“ sollte man sich auch mit den konkreten Zahlen beschäftigen, vor allem, wenn man die Immobilie als Kapitalanlage kaufen möchte. Wichtig ist es dann zum Beispiel, die Rendite der Immobilie zu definieren, was wiederum weitere Fragen nach sich zieht: Mit welcher Miete kann ich jährlich rechnen? Wie hoch ist nach wie vielen Jahren mein Gewinn, wenn ich die Immobilie wieder verkaufe, was ist also die Differenz aus Anschaffungspreis und Veräußerungserlös? Auch was die Immobilie selbst angeht, sollte man sich Gedanken machen. Wo will ich kaufen und wie ist dort die Mikrolage, also die direkte Nachbarschaft, und die Makrolage, also die Stadt oder die Region. Wenn man das vorab für sich definiert, wird die Suche einfacher.“
Indra: „Meiner Meinung nach bringt es gar nichts, jeden Tag auf einer Immobilienplattform wild nach der perfekten Kapitalanlage zu suchen. Ich rate dazu, sich vorher genaue Parameter zurechtzulegen. Eine wichtige Überlegung ist zum Beispiel auch: Welche Art von Mieter:innen hätte ich gerne? Student:innen oder lieber eine Familie? Hiernach entscheidet man sich für die Wohnungsgröße, wobei die natürlich auch mit dem Kaufpreis zusammenhängt. Und: Möchte ich die Wohnung lange halten oder schnell renovieren und wieder verkaufen? Ist es mir wichtig, Mieter:innen selbst auszusuchen und kaufe ich daher nur eine leere Wohnung, die eventuell etwas teurer ist? Diese Fragen sollte man sich immer vorab stellen – das nenne ich ‚Entwickeln der Strategie‘.“
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Lohnt es sich, trotz hoher Zinsen Immobilien zu kaufen?
Indra: „Meine persönliche Einschätzung ist, dass es sich stets lohnt, Immobilien zu kaufen. Aber es ist jetzt wichtiger denn je, gut zu rechnen und sehr, sehr günstig einzukaufen. Durch die gestiegenen Zinsen finden sich nicht mehr so einfach Immobilien, deren Mieteinnahmen die monatliche Rate decken beziehungsweise wenigstens die Zinsen (für mich ein absolutes Muss, zumindest mittelfristig). Der unruhige Markt bietet aber auch viele Chancen: Verunsicherte Verkäufer:innen gehen bei Preisverhandlungen plötzlich auf Angebote ein, von denen man vor einem Jahr noch geträumt hätte. Auf jeden Fall gilt es, Zinsen noch genauer als früher zu vergleichen.“
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Ob als lebenstraumerfüllendes Eigenheim oder schnöde Kapitalanlage: Der Trend, eine eigene Immobilie besitzen zu wollen, ist trotz gestiegener Zinsen ungebrochen. Wir finden: Wenn ihr könnt, solltet ihr eine Wohnung kaufen! Aber beachtet vorher ein paar Dinge.
Ist eine Wohnung, die ich selbst nutze, eigentlich auch eine Kapitalanlage?
Dorothea: „Das Haus auf dem flachen Land ist in den meisten Fällen eher eine Lifestyle-Entscheidung. Selbst genutzte Immobilien in Metropolen – wie Eigentumswohnungen – können zugleich aber auch eine Kapitalanlage sein, beispielsweise wenn man anstatt Miete eine monatliche Rate zahlt und der Wert der Wohnung noch steigt. Zudem können selbst genutzte Wohnungen nach zwei Jahren steuerfrei verkauft werden.“
Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens?
Dorothea: „Das lässt sich pauschal nicht sagen. Bei einer Wohnung, die 200.000 Euro kostet, würde ich aktuell circa 50.000 Euro Eigenkapital einbringen, um die Kaufnebenkosten und mindestens 20 Prozent des Kaufpreises abzudecken. Zudem bekomme ich einen besseren Zins, wenn ich mehr Eigenkapital investiere. Damit fühle ich mich persönlich auch sehr wohl. Aber beim Investieren in Immobilien ist es wie so oft im Leben: Es kommt auf die eigenen Bedürfnisse und Ziele an – und die sind verschieden.“
Indra: „Ich denke, man kann auch mit 8000 Euro starten. Sofern man es sich leisten kann, monatlich etwas drauf zu zahlen, statt das Eigenkapital direkt komplett zu stemmen. Hier gilt es, die passende Lage und einen Kaufpreis von circa 80.000 Euro zu suchen. Am besten ohne Makler:innen-Courtage, sodass die Kaufnebenkosten nur die Grunderwerbssteuer sowie die Kosten für Notar:in und Grundbuchamt betragen. Den Rest finanziert die Bank.“
Und wenn mein Eigenkapital nicht reicht?
Indra: „Dann sollte das mittelfristige Ziel sein, dieses zu erhöhen. Mit einem guten ETF-Sparplan und damit – das höre ich in letzter Zeit immer wieder –, die Augen offen- zuhalten und gute Objekte an Investor:innen weiterzugeben. Hier sind gerne mal 0,5 bis ein Prozent des Kaufpreises als Provision drin.“
Wie finde ich die Wohnung, die zu mir und meinem Geld passt?
Dorothea: „Das A und O: viele Immobilien besichtigen und diese vergleichen! Und auch solche anschauen, bei denen nur vier von fünf Punkten mit der Checkliste übereinstimmen. Vielleicht ist es möglich, auf Punkt 5 zu verzichten, wenn der Rest überzeugt. Es muss allerdings nicht immer die Wohnung oder das Haus sein, als Investment kann ich zum Beispiel schon mit einer Garage starten. Sicherlich kann man alternativ in einer anderen Stadt schauen, es ist aber schon wichtig, den lokalen Markt gut zu verstehen.
Ich scheue den Aufwand des Vermietens. Was tun?
Indra: „Man muss sich schon im Klaren darüber sein: Das Vermieten von Wohnraum macht sich nicht von selbst. Aber man kann sich dabei helfen lassen und die Verwaltung einer Eigentumswohnung an eine Sondereigentumsverwaltung übergeben. Diese kümmert sich um die Vermietung, Mieteinnahmen, Nebenkostenabrechnungen und auch Re- paraturen. Ich selbst liebe es, Vermieterin zu sein und verwalte daher alle meine Wohnungen selbst. Das ist mittlerweile wie ein kleines Unternehmen, aber ich bin damit bisher immer sehr gut gefahren.“
Dorothea: „Auch wenn viele Hausverwaltungen den Mieter:innen-Kontakt übernehmen: Ich persönlich würde immer empfehlen, die Vermietung der Immobilie selbst zu betreuen, der Aufwand hält sich am Ende ja in Grenzen, zumindest, wenn es sich um eine überschaubare Anzahl von Wohnungen handelt. Ich habe die Erfahrung gemacht, dass vor allem eine gute und offene Kommunikation sehr hilfreich im Umgang mit den Mieter:innen ist. Man findet meistens eine gute Lösung bei Problemen. Zudem investiere ich vorab Zeit in die Suche nach vertrauenswürdigen Mieter:innen – auch das zahlt sich langfristig aus.“
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Viele Mieter träumen vom Wohneigenheim. Doch rund um den Erwerb gibt es einiges zu beachten – vor allem die Finanzierung ist eine Herausforderung. In der Regel wird eine Immobilie aus erspartem Vermögen, laufendem Einkommen und Krediten finanziert. Bei jedem dieser Punkte heißt es: gut überlegen und genau nachrechnen.
Sollte ich eine abbezahlte Wohnung verkaufen, um für neue Immobilien wieder vom Fremdkapitalhebel zu profitieren?
Indra: „Das hängt stark von der Strategie ab und davon, an welchem Punkt im Leben man steht, wenn die Immobilie abbezahlt ist. Ich würde mich sehr über das passive Einkommen freuen, wenn ich die Mieteinnahmen (abzüglich Einkommenssteuer) für mich behalten darf. So könnte ich im Job Stunden reduzieren oder sogar früher in Rente gehen. Man kann eine Wohnung ja auch verkaufen, bevor sie abbezahlt ist (aber besser erst nach zehn Jahren, um den Gewinn steuerfrei mitnehmen zu können). Hat es einen starken Wertzuwachs gegeben, ist es vielleicht in der Tat sinnvoll, darüber Eigenkapital zu generieren und weiter zu investieren.“
Dorothea: „If you don’t have to, never sell“, das ist meine Devise. Ich würde die abbezahlte Immobilie für weitere Immobilien belasten, sie aber nicht verkaufen.“