Ein Ferienhaus zu kaufen, ist für viele Menschen eine verlockende Vorstellung. Das Zuhause weg vom Zuhause stellt eine Aussicht auf regelmäßige Urlaubstage in den eigenen vier Wänden dar, gepaart mit der Möglichkeit, das Anwesen zu vermieten, um zusätzliches Einkommen zu generieren. Für viele ist der Kauf eines Ferienhauses auch eine Art der Altersvorsorge oder gar der Ausblick auf den Altersruhesitz. Genau diese Aspekte machen eine solche Investition besonders attraktiv. Ein Ferienhaus kaufen kannst du allerdings auch ohne emotionalen Bezug, wenn du es als reines Renditeobjekt betrachtest. Doch bevor du dich in die Idee, ein Ferienhaus zu kaufen, verliebst, solltest du sorgfältig abwägen, ob das tatsächlich eine kluge Investition ist. Was es hierbei zu beachten gibt, haben wir zusammengefasst.
1. Standort ist entscheidend
Lage, Lage, Lage – man hört es immer wieder. Der Standort des Ferienhauses ist von entscheidender Bedeutung. Eine beliebte Ferienregion mit guter touristischer Infrastruktur kann die Chancen auf regelmäßige Vermietungen erhöhen. Gleichzeitig solltest du bedenken, dass die Preise für Immobilien in touristischen Gebieten oft höher sind. Es gibt Standorte, die sich zu jeder Jahreszeit hoher Beliebtheit erfreuen, andere wiederum sind stark von der jeweiligen Saison abhängig. Beispielsweise wird Südafrika in unseren Wintermonaten November bis Februar immer beliebter. Nur eine Stunde Zeitdifferenz und sommerliche Temperaturen. In den restlichen Monaten nimmt die Nachfrage jedoch ab.
Eine gute Infrastruktur ist ebenfalls wichtig: Supermärkte, Freizeitangebote, Cafés und Restaurants, sowie ÖPNV erhöhen die Vermietungschancen. Eine umfassende Marktanalyse ist daher wirklich wichtig, um die langfristige Rentabilität zu gewährleisten.
Ferienhaus kaufen – im Süden
Mallorca geht immer, ist nah und beliebt – zu Recht! Doch wer hier ein Ferienhaus kaufen möchte, muss leider etwas tiefer in die Tasche greifen. Das heißt nicht, dass du hier nicht auch Glück haben kannst, ein gutes Angebot zu erhaschen. Makler:innen, sowie Websites wie Idealista können dir bei der Suche helfen, dein Traum-Ferienhaus zu kaufen und klug zu investieren.
Wer auf der Suche nach einem Ferienhaus mit Sonnengarantie ist und weniger Budget dafür kalkuliert, kann seinen Blick auch gerne mal gen Osteuropa wenden: Kroatien (auf den Spuren der Erfolgsserie „Game of Thrones“), Montenegro (hier wird mit Euros bezahlt!), Albanien (360 km Küstenstreifen – WOW!), Griechenland (von kulinarischen bis zu kulturellen Kostbarkeiten), könnten schöne und preisgünstige Alternativen am Meer sein.
Wer es näher mag und auch mal spontan mit Bahn oder Auto fahren möchte, sollte sich die polnische Ostsee näher anschauen. Verhältnismäßig günstige Preise und die Nähe zu Deutschland machen diese Region sehr beliebt.
Ferienhaus kaufen – im Norden
Möchtest du ein Ferienhaus kaufen, das für alle Jahreszeiten attraktiv und vermietbar ist, ist es wichtig, auch Isolierung und Wärmeregelung des Ferienhauses im Hinterkopf zu behalten. Im Winter kann es im Norden besonders nass und kalt werden. Skandinavien ist sehr beliebt bei Familien, allerdings ist es zum Beispiel in Dänemark nicht so einfach, als Ausländer:in ein Haus zu kaufen. Der Hauskauf muss beim dänischen Justizministerium beantragt werden, und nur wer familiäre, kulturelle oder geschäftliche Beziehungen zum Land hat, kann auf eine Genehmigung hoffen. Auch in Schweden dürfen Deutsche seit 2000 eine Immobilie kaufen. Solltest du dich jedoch mehr als sechs Monate in einem Jahr in Schweden aufhalten, gilt Schweden als dein Hauptwohnsitz, was wiederum mehrere steuerliche Auswirkungen hat. Da liegen die deutsche Ostsee- und Nordseeküste doch deutlich näher – und sie sind unkomplizierter, was einen Kauf angeht.
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Viele Mieter träumen vom Wohneigenheim. Doch rund um den Erwerb gibt es einiges zu beachten – vor allem die Finanzierung ist eine Herausforderung. In der Regel wird eine Immobilie aus erspartem Vermögen, laufendem Einkommen und Krediten finanziert. Bei jedem dieser Punkte heißt es: gut überlegen und genau nachrechnen.
2. Kosten und Rendite
Neben dem Kaufpreis fallen auch laufende Kosten an, wie Grundsteuern, Versicherungen, Instandhaltung und gegebenenfalls Maklergebühren. Die Rendite kann stark variieren, abhängig von der Vermietbarkeit, der Saisonabhängigkeit und der Nachfrage. Vor dem Kauf unbedingt eine realistische Kosten-Nutzen-Analyse durchführen und eine Reserve für unvorhergesehene Ausgaben einplanen.
Was ist eine gute Rendite?
Ob der Kauf eines Ferienhauses wirklich eine kluge Investition ist muss natürlich im Vorhinein berechnet werden. Schau dir die Zahlen und das Potential gut an. Vergleiche auf Vermietungsportalen die Preise ähnlicher Ferienhäuser in derselben Region. Sieh dir auch die saisonbedingten Mietpreisschwankungen genauer an. Achte auf die Ausstattung der Objekte und überlege dir, welche Urlauber:innen du ansprechen möchtest. Ist es die Familie mit Kindern, sind es junge Pärchen oder Rentner:innern?
Du solltest dann auf eine Rendite von ca. 4-6% kommen. Hier findest du noch vier Tipps, um deine Rendite zu steigern.
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3. Ist eine Ferienimmobilie steuerpflichtig?
Jein. Im Prinzip ist eine Ferienimmobilie steuerpflichtig. Allerdings gibt es einen jährlichen Freibetrag von 24.500 Euro. Das gilt auch für andere Immobilien. Erzielst du Mieteinnahmen, die über den Freibetrag hinausgehen, dann erst einmal herzlichen Glückwunsch. Ab diesem Zeitpunkt führst du ein Gewerbe und bist somit umsatzsteuerpflichtig. Hab davor aber keine Angst, vielleicht liegt der hohe Umsatz daran, dass du ein gutes Händchen hast und dein Portfolio vielleicht erweitern solltest. Hierbei kann dir natürlich ein:e Steuerberater:in helfen.
4. Rechtliche Aspekte und Genehmigungen
Kaufoptionen - Beispiele:
Verschaffe dir vor dem Kauf eines Ferienhauses unbedingt einen Überblick über lokale Bauvorschriften, Mietgesetze und Genehmigungsverfahren. Dies kann je nach Region stark variieren und hat direkte Auswirkungen auf deine Pläne, das Haus zu vermieten. Ist nebenan eine Ferienanlage geplant, die in den nächsten fünf Jahren noch gebaut wird? Hast du dich informiert, wie du Strom, Wasser, Internet und Versicherung regelst? In niederländischen Ferienparks zum Beispiel fallen fast immer jährliche Parkkosten für einen Stellplatz an. Auch das solltest du vorher durchrechnen.
Das 1-Euro-Haus
Ein Haus für 1 EUR? Das gibt es tatsächlich. Italien sorgte mit diesem PR-Coup weltweit für Schlagzeilen und einige Länder zogen nach. In einigen Regionen dieser Länder verwahrlosen wirklich wunderschöne Gebäude, weil ihre Bewohner:innen in größere Städte mit besseren Arbeitsbedingungen ziehen. Für einen symbolischen Euro kannst du also tatsächlich ein Ferienhaus kaufen. Vor allem Abenteuerlustige sollten sich diese Angebote einmal genauer anschauen. Natürlich gibt es auch bei so einem verlockenden Angebot ein paar Anforderungen, die erfüllt werden möchten, wie bspw. die Sanierung des jeweiligen Objektes in einem bestimmten Zeitraum. Recherchiere einmal genauer nach Erfahrungen von Leuten, die dieses Abenteuer gewagt haben.
Das Ferienhaus für nur 1/8 des Preises durch Co-Ownership
Auch Ferienimmobilien sind in den vergangenen Jahren im Wert gestiegen. Bei Objekten in beliebter Lage überlegt man sich dann doch sehr intensiv, ob der Kauf des Ferienhauses wirklich eine kluge Entscheidung ist oder nicht. Doch auch für dieses Problem gibt es eine Lösung: Co-Ownership. Das Prinzip ist zum Beispiel in London beliebt, wo Immobilien noch absurdere Preise haben. Co-Ownership bedeutet, dass man einen Anteil des Ferienhauses kauft und somit nicht den vollen Preis bezahlen muss. So wird der Kauf erschwinglich und lukrativ, denn von der Wertsteigerung profitiert man dennoch. Die restlichen Anteile des Objekts werden dann von anderen Interessent:innen gekauft und so teilt man sich das Ferienhaus. Das kann vor allem für diejenigen interessant sein, die ein Haus in einer Top-Lage haben möchten, aber nur wenige Male im Jahr dort sein werden. Das Berliner Start-up MYNE bietet beispielsweise diesen Service im Rundum-sorglos-Paket an. Das bedeutet, die Abwicklung des Hauskaufs sowie das Buchungsmanagement und Verwaltung mit den anderen Miteigentümer:innen übernimmt das Start-up, sodass du dich ganz auf deinen Urlaub konzentrieren kannst. Ab 50.000 EUR Eigenkapital ist das möglich. Ob so ein Modell für dich spannend und lukrativ ist, solltest du noch einmal genauer recherchieren. Infos zum Start-up MAYNE findest du hier.
Fazit
Insgesamt kann der Kauf eines Ferienhauses eine kluge Investition sein, wenn er gut durchdacht und sorgfältig geplant wird. Berate dich mit Expert:innen, wie Immobilienmakler:innen und Finanzberater:innen, oder auch Freund:innen und Verwandten mit Erfahrungen, um eine fundierte Entscheidung zu treffen. Ein Ferienhaus zu kaufen sollte dich aber nicht unter Druck setzen, von nun an immer dort Urlaub machen zu müssen. Im Gegenteil kann der Kauf einer Ferienimmobilie zu mehr Flexibilität führen: Entweder du machst Urlaub in deinem zweiten Zuhause, oder du vermietest die Unterkunft und verbringst deine freien Tage einmal ganz woanders – finanziert durch deine Ferienhausvermietung!