1. Eigenkapital
Das ersparte Vermögen, das sogenannte Eigenkapital, bildet das Fundament der Hausfinanzierung. 20 bis 25 Prozent, der gesamten Kosten für die Immobilie sollten aus eigenem Vermögen bezahlt werden können. Für die meisten Banken ist dies die Voraussetzung, um einen Kredit zu bewilligen. Zum Eigenkapital zählen Bargeld, Guthaben auf Konten, in Bausparverträgen und Wertpapiere auf einem Depot sowie weitere Vermögenswerte, die zu Geld gemacht werden könnten, wie Gold, Münzen oder Antiquitäten.
„Wird Baugrund für einen Neubau vorab separat erworben, kann auch das Grundstück als Eigenkapital gewertet werden“, erklärt Baufinanzierungsexperte Ralf Oberländer von der Bausparkasse Schwäbisch Hall und fügt hinzu: „Selbst bereits bezahlte Materialien für Bau oder Sanierung einer Immobilie zählen als Eigenkapital.“
2. Sicherheiten
Vor Aufnahme des Kredits ist zu entscheiden: welche Geld- und Sachwerte in die Finanzierung in Form von Eigenkapital einfließen und welche in Form von Sicherheiten. Sicherheiten vergünstigen einen Kredit. Kreditnehmern und -nehmerinnen muss aber klar sein: Diese Werte gehören ihrem Geldgeber, sobald sie ihre Raten nicht mehr zahlen können. Als Sicherheit können zum Beispiel Bausparverträge, private Rentenpolicen (s. Baustein 5) oder die Immobilie selbst dienen. Früher berücksichtigten Banken im Durchschnitt rund 75 Prozent des Neubauwerts beziehungsweise des Kaufpreises. Doch seit 2020 beobachtet der Kreditvermittler Dr. Klein, dass Kreditinstitute aktuelle Immobilienpreise immer häufiger für zu hoch halten. Dann setzen sie einen niedrigeren Wert an, den sie für nachhaltiger erachten. Das verteuert den Kredit.
3. Laufendes Einkommen
Bau- oder Kaufwillige müssen sich ehrlich fragen: „Wie viel vom monatlichen Einkommen kann und will ich für Zins und Tilgung eines Immobilienkredits aufwenden?“ Die Rückzahlung der Kredite läuft meist über Jahrzehnte. Die Belastung muss also lange durchzuhalten sein. Ist die aktuelle Kaltmiete tragbar, kann sie als Messlatte dienen. Nur die „zweite Miete“ für Nebenkosten darf nicht in die Berechnung einbezogen werden, denn auch Eigentümer haben laufende Ausgaben, etwa für kommunale Gebühren und Instandhaltung ihrer Immobilie. Eine Faustregel lautet: Die gesamten Wohnkosten sollten maximal 30 Prozent des Nettolohns ausmachen, damit genügend Geld für die weitere Lebenshaltung bleibt. Für unvorhersehbare Ausgaben wie Reparaturen sollte ein Notgroschen von mindestens drei Nettogehältern vorhanden sein.
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4. Eigenleistung
„Self made“ steht oft hoch im Kurs. Doch auch die sogenannte Muskelhypothek sollte vorsichtig kalkuliert werden. Denn der Traum von der Immobilie wurde schon für so manche Familie zum Albtraum, weil Bau oder Sanierung zu viel Zeit und Kraft kosteten. Werden eigene Fähigkeiten oder verfügbare Zeit überschätzt, kann dies auch Bau-schritte verzögern oder sogar aufwendige Reparaturen nötig machen. So kann die Eigenleistung unterm Strich die eigenen vier Wände sogar verteuern. Zudem bieten Handwerksprofis neben ihrer Fachkompetenz auch eine Gewährleistung für ihre Arbeiten. Sind ihnen vor Bauabnahme oder danach binnen fünf Jahren Schäden nachzuweisen, müssen sie diese auf eigene Kosten beheben.
5. Altersvorsorge
Wer über eine Kapitallebens- oder private Rentenversicherung verfügt, kann die Auszahlungssumme bei Fälligkeit für eine einmalige Sondertilgung nutzen. Dafür sollte jedoch nur die Summe eingeplant werden, die zur Auszahlung garantiert wird und zwar abzüglich der dann eventuell fälligen Steuern. Die Policen lassen sich ansonsten auch als Sicherheit nutzen (siehe Finanzierungsbaustein 2), da es möglich ist, den Rückkaufswert der Police zu beleihen. Dafür werden allerdings Beleihungszinsen fällig. Liegen die über den Kreditzinsen, lohnt sich das nicht.
6. Fremdkapital
Früher wurde für Baufinanzierungen grundsätzlich ein Mix aus Eigenkapital, Bausparvertrag und Annuitätendarlehen empfohlen. Bausparverträge bringen derzeit in der Ansparphase nur Minizinsen, zugleich sind Bauspardarlehen unterm Strich meist teurer als andere Immobilienkredite. Hypothekenkredite gibt es zum Beispiel als Volltilger oder als Annuitätendarlehen. Als Annuität wird die Summe aus Zins und Tilgung pro Jahr bezeichnet. Die zu zahlenden Raten bleiben über die gesamte Kreditlaufzeit gleich. Ein Annuitätendarlehen wird über eine bestimmte Laufzeit abgeschlossen, etwa für zehn, 15 oder 20 Jahre. Ist nach Ablauf dieser Frist noch eine Restschuld vorhanden, braucht es einen Anschlusskredit. Da bleibt die Unsicherheit, ob später eventuell höhere Zinsen verlangt werden. Anders bei einem Volltilgerdarlehen: Dieses läuft, bis der Kredit komplett getilgt ist. Damit stehen bei Abschluss des Vertrags Laufzeit und Höhe der Zinsen über die gesamte Zeit fest. Für diese Sicherheit sind die Zinsen bei Volltilgern in der Regel höher als bei kürzer laufenden Darlehen.
7. Förderungen
Wohneigentum wird vielfach gefördert. So gewährt etwa die staatliche Förderbank KfW besonders günstige Kredite, teils auch Zuschüsse für Bau oder Kauf von Wohneigentum: www.kfw.de. Für einzelne Maßnahmen zur Sanierung einer Bestandsimmobilie gibt es Zuschüsse: www.bafa.de. Einige Bundesländer fördern Wohneigentum für Familien und gemeinschaftliche Bauvorhaben: www.foerderdatenbank.de. Über 700 Städte und Gemeinden locken mit Zuschüssen, günstigen Darlehen oder Preisnachlässe auf kommunalen Baugrund, zudem vergeben immer mehr Kommunen, aber auch einige Kirchen Baugrund in Erbpacht: www.aktion-pro-eigenheim.de. Der „Wohn-Riester“, zu dem übrigens jeder Riester-Vertrag werden kann, verschafft über Zulagen beziehungsweise Steuervorteile einen Turbo Richtung Schuldenfreiheit.